Gutachterinstitut Stuttgart

Ermittlung des Verkehrswertes

Veröffentlicht am 07.07.2016

Allgemeine Grundlagen für die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes / Sachwertes von Immobilien und Grundstücken

Für die Erstellung von Gutachten durch Sachverständige zur Bewertung von Immobilien wird für die Festlegung eines Verkaufspreises oder eines Sachwertes einer Immobilie (Haus, Wohnung usw.) zunächst das Objekt oder Gebäude durch den Sachverständigen für Wertermittlungen eingehend begutachtet. Insbesondere die Lage, Ausstattung, Schäden am Gebäude sind für die Bewertung ausschlaggebend.
Der Gutachter für Wertermittlung für bebaute und unbebaute Grundstücke erstellt unter Zuhilfenahme u.a. nachfolgender Grundlagen und weiterer Aspekte das Gutachten und legt den Preis für die Immobilie fest:

Wertermittlungsgrundlagen für die Erstellung eines Gutachtens zur Wertermittlung:

  1. Baugesetzbuch (BauGB)
  2. Baunutzungsverordnung (BauNVO)
  3. Wertermittlungsverordnung 1998 (WertV´98)
  4. Wertermittlungsrichtlinien (WertR´96)
  5. Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
  6. Bauordnung
  7. Auszug aus der Liegenschaftskarte
  8. Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  9. Auskünfte des Grundbuchamtes
  10. Auskünfte des Amtes für Öffentliches Bauen, Fachbereich Stadtplanung – Bauberatung
  11. Auskünfte des Umweltamtes, öffentliches Bauen/ Erschließungsbeiträge
  12. Baulastenverzeichnis
  13. Lagepläne/ Grundrissskizzen/ Katasterauszüge/ Teilungspläne/ Baugesuche
Gebäudebeschreibung

Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen und Protokollangaben. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Erbaujahr.

Ermittlung des Verkehrswerts
Allg. zu Wertberechnungs-Grundlagen
  • Berechnungsbasis: pauschale Wertschätzung
  • Brutto-Grundfläche (BGF) – Korrekturfaktor - Baupreisindex (BPI)
  • Normalherstellungskosten NHK (inkl. BNK)
  • NHK im Basisjahr - Standardstufe - Typ
  • NHK am Wertermittlungsstichtag
  • BGF Herstellungskosten (inkl. BNK) - Normgebäude
  • Zuschlag (Ausbau/ Modernisierung usw.)
  • Abschlag (allg. Bauschäden/ Mängel)
  • Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK)
  • Alterswertminderung linear
  • Gesamtnutzungsdauer (GND) - Restnutzungsdauer (RND)
  • Zeitwert (inkl. BNK)
  • Gebäude (bzw. Normgebäude) - Gebäudewerte insgesamt
  • Sachwertfaktor

Auswahl des Wertermittlungsverfahrens

Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen (§ 2 WertV). Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens (§§ 21 ff. WertV) sind insbesondere die Herstellungskosten (§ 22 WertV), die Wertminderung wegen Alters (§ 23 WertV) sowie Baumängel und Bauschäden (§24 WertV) unter Berücksichtigung der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird in der Regel dann angewandt, wenn die Eigennutzung des Grundstücks im Vordergrund steht und die Wiederbeschaffungskosten für das Grundstück mit seinen baulichen Anlagen für einen Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind.

Ertragswertverfahren

Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens (§§ 15 ff. WertV) findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse (§ 16 WertV), der Liegenschaftszinssatz (§ 11 WertV), die Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV) und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände (§ 19 WertV) in einer ihr angemessenen Größe angesetzt werden. Weil diese Größe bei sachgerechter Anwendung des Ertragswertverfahrens aus den grundstücksbezogenen Daten vergleichbarere Grundstücke, d. h. also „marktorientiert“, in die Wertermittlung eingeführt werden müssen, ist auch dieses Verfahren als ein vergleichendes Verfahren zu bezeichnen. Nach dem Ertragswertverfahren werden regelmäßig bebaute Grundstücke bewertet, deren Nutzungsbestimmung es vorrangig ist, aus den Erträgen über die Bewirtschaftungskosten hinaus eine angemessene Verzinsung des Grundstückswertes zu erzielen.

Vergleichswertverfahren

Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens (§§ 13 und 14 WertV) findet die Grundstücksmarktlage vor allem durch die herangezogenen Vergleichspreise Eingang in die Wertermittlung. Des Weiteren müssen auch die zur Berücksichtigung von Abweichungen im Sinne von § 14 WertV anzubringenden Zu- oder Abschläge durch die Lage auf dem Grundstücksmarkt begründet sein.

Wenn Sie einen Sachverständigen für die Bewertung eines Objektes oder Grundstückes benötigen, sei es für gebrauchte Immobilien, ein Neubauobjekt, für Bewertungen von Gewerbeimmobilien oder Hotels, im Erbfall / Erbengemeinschaft, Wertminderungen / merkantiler Minderwert usw. stehen wir gerne für eine Beratung und alle notwendigen Maßnahmen für eine Bewertung / Gutachtenerstellung zur Seite.

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